De eerste gedachte bij juridische geschillen in de bouw is vaak dat er iets onverwachts is gebeurd. Volgens Brusse & Masselink Advocaten, als flexpartner verbonden aan Het Spanjaard, blijken veel conflicten echter al veel eerder te ontstaan. Vaak waren verschillen van inzicht, onduidelijke verwachtingen of gebrekkige afspraken al aanwezig voordat de uitvoering begon.

Veel grotere discussies ontstaan vanuit kleine irritaties, meerwerk of verschillen in uitvoering. Regelmatig speelt hierbij een opdrachtgever die bepaalde keuzes of gevolgen niet volledig begrijpt.

Vaak hebben deze discussies direct of indirect met geld te maken. Extra werkzaamheden, onduidelijke afspraken of verwachtingen die niet overeenkomen met de werkelijkheid kunnen leiden tot frustratie bij alle betrokken partijen.

Vooral bij kleinere projecten ontstaat soms de gedachte: “Dat regelen we wel even.” Juist daar gaat het regelmatig mis. Bijvoorbeeld, meerwerk wordt niet goed besproken of vastgelegd, waardoor achteraf onbegrip ontstaat.

Een belangrijk deel van het voorkomen van conflicten zit in communicatie.

• Spreek verwachtingen naar elkaar uit.
• Maak duidelijke afspraken.
• Leg vast wat is afgesproken.
• Controleer vooraf wat wet- en regelgeving toestaat.

Juist in deze voorbereidende fase kunnen veel misverstanden worden voorkomen. Binnen Het Spanjaard wordt hierbij regelmatig samengewerkt tussen disciplines zoals regelgeving en ruimtelijke procedures, waarbij Ad Fontem opdrachtgevers ondersteunt bij het toetsen van plannen aan de geldende wet- en regelgeving.

Veel problemen ontstaan doordat partijen iets anders verwachten van het eindresultaat. In de bouw verwacht een opdrachtgever vaak een ‘10’, terwijl het eindresultaat van de aannemer, een project dat technisch goed is uitgevoerd en volledig voldoet aan de gemaakte afspraken, eerder als een ‘8’ beoordeelt. Dat verschil in beleving kan voor discussies zorgen. Daarom is het belangrijk dat verwachtingen al tijdens de ontwerpfase goed worden besproken. Een ontwerp moet niet alleen aansluiten bij de wensen van een opdrachtgever, maar ook uitvoerbaar zijn binnen de technische en financiële kaders van een project. Vanuit Building Design Architectuur wordt hier in een vroeg stadium aandacht aan besteed.

“In het Spanjaard vind je bouwkennis van A tot Z, en wij zijn dan vaak de Z in het proces”

Alle afspraken moeten uiteindelijk het liefst zwart-op-wit staan.

In de praktijk wordt vaak gewerkt op basis van vertrouwen of mondelinge afspraken, waarbij afgeweken wordt van de schriftelijke overeenkomen. Juridisch gezien levert dat echter risico’s op. Daarnaast zijn sommige afspraken simpelweg niet mogelijk of juridisch niet afdwingbaar.

Het is daarom belangrijk om vooraf duidelijkheid te creëren over:

• werkzaamheden;
• verantwoordelijkheden;
• planning;
• kosten;
• meerwerk;
• wijzigingen tijdens het proces.

Veel juridische ondersteuning wordt pas ingeschakeld wanneer er al problemen zijn ontstaan. Juist dan blijkt vaak dat er vooraf te weinig aandacht is besteed aan afspraken, verwachtingen en communicatie. Vaak begint dit al bij de haalbaarheid van een initiatief. Door in een vroeg stadium kritisch te kijken naar ontwikkeling, uitvoerbaarheid en risico’s kunnen veel problemen later worden voorkomen. Dat zijn bijvoorbeeld vraagstukken waar Kroon Vastgoedontwikkeling zich binnen gebieds- en vastgoedontwikkeling dagelijks mee bezighoudt.

Openheid naar elkaar, duidelijke communicatie en het bevestigen van gemaakte afspraken helpen om problemen te voorkomen.

Binnen Het Spanjaard komen verschillende disciplines uit de bouw samen. Daardoor kunnen vraagstukken vanuit meerdere invalshoeken worden bekeken.

Door al in een vroeg stadium advies te vragen, kunnen veel risico’s worden gesignaleerd voordat ze daadwerkelijk problemen worden. Denk aan:

• het toetsen van plannen;
• het bespreken van verwachtingen;
• het signaleren van juridische aandachtspunten;
• het voorkomen van uitvoeringsproblemen;
• het vinden van oplossingen wanneer er toch een conflict ontstaat.

Zo wordt niet alleen gewerkt aan het oplossen van problemen, maar vooral aan het voorkomen ervan.